masterdiplomoff

Смело звони!

8-905-830-89-62

8-963-076-92-07

Отзывы

Ангелина

Спасибо огромное!!!Работа выполнена прекрасно,все в сроки.Теперь буду все работы заказывать у вас!Рекомендую! Email: vdovina.gelya@inbox.ru

10.05.2017

сергей

Жене нужна была работа по теме "Современные методики дошкольного образования" для сдачи на высшую категорию воспитателя. Обратилась в ваш центр. Написали так, что дали не только категорию а еще послали бедную на "Воспитатель года". В итоге вошла в тройку. Спасибо за помощь. Email: sd.1segun@mail.ru

06.11.2016

Кирилл

Ранее у Вас заказывал через однокурсницу, качеством доволен. Теперь напрямую обрашаюсь, благо, и платить за работы можно онлайн.

03.06.2015

Оставить отзыв еще

Главная Каталог готовых работ

Договор продажи имущества. (ДЕМО-ВЕРСИЯ)*

Предмет: Гражданское право

Стоимость готовой работы 500 руб.


Заказ

Правовое регулирование договора продажи недвижимости в РФ

Оглавление:

Введение

3

 

 

Глава 1. Общая характеристика договора продажи недвижимости

5

1.1. Понятие и предмет договора продажи недвижимости

5

1.2. Стороны договора продажи недвижимости

7

1.3. Форма договора продажи недвижимости

9

1.4. Содержание договора продажи недвижимости

12

 

 

Глава 2. Правовое регулирование исполнения, прекращения

и расторжения договора продажи недвижимости

 

17

2.1. Исполнение и прекращение договора продажи недвижимости

17

2.2. Особенности расторжения договора продажи недвижимости

20

 

 

Заключение

34

Список использованных источников и литературы

36

 

Введение

Договор купли-продажи имущества - одна из наиболее активно используемых в гражданском обороте договорных конструкций. Необходимость особого порядка правового регулирования этого вида договора купли-продажи определяется, прежде всего, спецификой правового режима недвижимости как объекта гражданских прав. На сегодняшний день недвижимое имущество представляет собой одно из самых главных и наиболее ликвидных активов в условиях рыночной экономики, что придает особую значимость правовому регулированию оборота данного объекта гражданского права.

Специальные требования, предъявляемые к форме договора купли-продажи недвижимости, необходимость совершения регистрационных действий, особенности порядка передачи материального объекта договора, а также необходимость установления особых условий для купли-продажи жилых помещений - все это предопределило необходимость выделения законодателем правил регулирования договоров купли-продажи недвижимости в отдельный блок норм, составляющий содержание § 7 гл. 30 ГК РФ.

Все вышеизложенное обусловливает актуальность выбранной темы исследования.

Объектом исследования данной работы являются общественные отношения, возникающие при заключении и исполнении договора продажи недвижимости.

Предметом исследования данной работы являются нормативные правовые акты, регламентирующие порядок и условия заключения, исполнения и прекращения договора продажи недвижимости в РФ; специальная юридическая литература, посвященная рассмотрению данного вопроса; материалы судебной практики.

Целью исследования данной работы является всестороннее изучение особенностей правового регулирования договора продажи недвижимости в РФ.

Для достижения поставленной цели при написании работы были поставлены следующие задачи:

1. Раскрыть понятие и предмет договора продажи недвижимости;

2. Рассмотреть стороны, форму и содержание договора продажи недвижимости;

3. Охарактеризовать порядок исполнения и прекращения договора продажи недвижимости;

4. Выявить особенности расторжения договора продажи недвижимости.

Методологическую базу исследования составляют общенаучные методы: диалектический, лингвистический, статистический, а также частно-научные методы: сравнительно-правовой, историко-правовой, формально-логический и другие методы, позволяющие исследовать проблему комплексно.

Структура работы: данная работа состоит из введения, двух глав, объединяющих шесть параграфов, заключения и списка использованных источников и литературы. Структура работы обусловлена целями и задачами исследования.

Глава 1. Общая характеристика договора продажи недвижимости

1.1. Понятие и предмет договора продажи недвижимости

 

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену (п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 454 ГК РФ[1]).

Рассматриваемый договор выделяется в качестве самостоятельной разновидности договора купли-продажи по предмету - недвижимому имуществу. Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ предметом договора купли-продажи недвижимости может быть любое недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ[2], включая воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, а также объекты незавершенного строительства.

Право собственности на вновь построенные (созданные) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты подлежит обязательной государственной регистрации, после которой указанные объекты приобретают статус недвижимого имущества как объекта права собственности, и должны отчуждаться в соответствии с общими правилами о договоре продажи недвижимости.

По правилам о договоре продажи недвижимости осуществляется и продажа незавершенного строительством объекта. Для совершения такой сделки необходима предварительная государственная регистрация права собственности на объект незавершенного строительства. Согласно нормам п. 3 - 4 ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[3] возможны два варианта регистрации такого права.

В первом случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектно-сметной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Во втором случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектно-сметной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства[4].

Продажа предприятия как имущественного комплекса, признанного законом (п. 1 ст. 132 ГК РФ) особым видом недвижимости, регламентируется нормами § 8 главы 30 ГК РФ «Продажа предприятия».

Как в любом договоре купли-продажи, предметом данного договора может быть только недвижимость, обладающая признаками оборотоспособности (ст. 129 ГК РФ). Так, согласно действующему законодательству, среди объектов, составляющих природные ресурсы, оборотоспособностью обладают лишь земельные участки, за исключением изъятых из оборота (ст. 27 Земельного кодекса РФ[5]).

Недвижимое имущество, ограниченное в обороте, может быть предметом договора продажи недвижимости только при соблюдении установленного законом порядка отчуждения. Так, принадлежащие ОАО «РЖД» малоинтенсивные железнодорожные линии, участки и станции со всеми расположенными на них сооружениями, а также земельные участки, на которых размещены указанные объекты (за исключением малоинтенсивных железнодорожных линий, участков и станций, имеющих оборонное значение), могут продаваться только с согласия Правительства РФ.

 

1.2. Стороны договора продажи недвижимости

 

Продавцом и покупателем по договору купли-продажи недвижимого имущества могут быть как юридические, так и физические лица. При этом следует иметь в виду, что специальными предписаниями закона или уставом на юридическое лицо могут налагаться ограничения в отношении приобретения и отчуждения недвижимого имущества. Например, в большинстве случаев продажа акционерным обществом дорогостоящей недвижимости является крупной сделкой, для совершения которой продавец должен соблюсти требования акционерного законодательства к таким сделкам.

По общему правилу в качестве продавца может выступать собственник недвижимого имущества. Продавцом также вправе быть лицо, уполномоченное собственником в силу закона или договора. Роль продавца при продаже недвижимого имущества, являющегося объектом федеральной государственной собственности, могут играть органы исполнительной власти, наделенные Правительством РФ полномочиями в сфере приватизации федерального имущества.

По специальному поручению Правительства РФ от его имени продажу приватизируемого федерального имущества могут осуществлять специализированное государственное учреждение или специализированные государственные учреждения. При продаже имущества субъектов Российской Федерации продавцами выступают лица, уполномоченные органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а при продаже муниципального имущества - продавцы, назначенные органами местного самоуправления.

 

 

Глава 2. Правовое регулирование исполнения, прекращения

и расторжения договора продажи недвижимости

2.1. Исполнение и прекращение договора продажи недвижимости

 

Главное обязательство, подлежащее исполнению продавцом и покупателем, состоит в передаче недвижимости продавцом и принятии ее покупателем по передаточному акту или иному документу о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ). Приведенная императивная норма устанавливает юридически обязательную процедуру передачи недвижимости. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - от обязанности принять имущество.

Подписание сторонами передаточного акта или иного документа о передаче наряду с фактической передачей недвижимого имущества является обязательным условием, позволяющим говорить об исполнении обязательства по передаче и приему недвижимого имущества. Вместе с тем в случаях, предусмотренных законом или договором, это обязательство по передаче недвижимого имущества будет считаться исполненным при наступлении дополнительных юридических фактов (абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ). Например, стороны могут включить в договор условие, согласно которому обязательство продавца по передаче имущества будет считаться исполненным, только когда он:

а) подпишет передаточный акт;

б) фактически передаст недвижимое имущество;

в) оплатит расходы по государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.

При передаче сложных в инженерно-техническом отношении зданий (сооружений), квартир стороны могут оговорить, что обязательным условием надлежащего исполнения обязательства по передаче является проведение продавцом за свой счет силами специализированной организации контрольных и проверочных мероприятий на предмет определения качественного состояния объекта недвижимости, инженерных коммуникаций, информационных сетей, обслуживающих данный объект, и пр.[6]

Наряду с обязанностью принять купленную недвижимость главной обязанностью покупателя по договору продажи недвижимости является обязанность по ее оплате. Форма, порядок и способ оплаты определяются сторонами договора самостоятельно. Законом допускается оплата купленной недвижимости в рассрочку и в кредит, а также предварительная оплата.

При продаже недвижимости в кредит в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ такая недвижимость признается находящейся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем обязательств по ее оплате. Согласно ст. 20 закона об ипотеке ипотека, возникшая на основании п. 5 ст. 488 ГК РФ, регистрируется без представления отдельного заявления одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой.


Заключение

Проведенное исследование позволяет сделать следующие выводы.

Материальный элемент условия о предмете договора купли-продажи недвижимости (объект недвижимости) определяет как специфику правового регулирования отношений сторон договора на стадии заключения договора и исполнения договорного обязательства, так и особенности изменения и расторжения такого договора. На объект недвижимости не будут распространяться правила, устанавливающие права и обязанности сторон в общем режиме купли-продажи, такие, как: условия об ассортименте и количестве товара, его комплектности, таре и упаковке.

Однако предмет договора купли-продажи недвижимости должен быть строго определен в соответствии с требованиями, предъявляемыми ст. 554 ГК РФ. В таком договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Другой важной особенностью договора продажи недвижимости является необходимость государственной регистрации перехода прав собственности.

Исполнение договора продажи недвижимости заключается в передаче недвижимости продавцом и принятии ее покупателем по передаточному акту или иному документу о передаче.

Главной обязанностью покупателя по договору продажи недвижимости является обязанность принять и оплатить приобретаемый объект недвижимости.

Договор продажи недвижимости может быть расторгнут как до момента государственной регистрации перехода права собственности, так и после такой регистрации при условии, что он не исполнен сторонами в полном объеме. Для расторжения договора купли-продажи недвижимости недостаточно факта отказа продавца или покупателя от договора, так как сам по себе такой факт не может служить основанием для регистрации обратного перехода права собственности к продавцу. Необходимо обращение в суд, который должен принять решение, содержащее предписание регистрирующему органу о регистрации перехода права собственности от покупателя к продавцу в силу расторжения договора.

 

 

 

Список использованных источников и литературы

1. Источники

1. Градостроительный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ // Российская газета. – 2004. – 30 декабря. - № 290.

2. Земельный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ // Собрание законодательства РФ. – 2001. – 29 октября. - № 44. – Ст. 4147.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации, часть вторая: Федеральный закон от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ // Собрание законодательства РФ. – 1996. – 29 января. - № 5. – Ст. 410.

4. Гражданский кодекс Российской Федерации, часть первая: Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 51-Ф3 // Собрание законодательства РФ. – 1994. – 5 декабря. - № 32. – Ст. 3301.

5. Семейный кодекс Российской Федерации:  Федеральный закон от 29 декабря 1995 г. № 223-ФЗ // Российская газета. – 1996. – 27 января.- № 17.

6. О несостоятельности (банкротстве): Федеральный закон от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ // Собрание законодательства РФ. – 2002. – 28 октября. - № 43. – Ст. 4190.

7. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ // Российская газета. – 1997. – 30 июля. - № 145.

8. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 апреля 2008 г. № 16732/07 // Вестник ВАС РФ. – 2008. - № 7.

9. Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 21 октября 2008 г. № 82-В08-11 // Текст документа официально опубликован не был, СПС Гарант.

10. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 27 ноября 2002 г. № Ф08-4401/2002 // Текст документа официально опубликован не был, СПС Гарант.

2. Литература

11. Анохин В., Незнамова Е. Договор мены: вопросы теории и практики рассмотрения споров // Хозяйство и право. - 2009. - № 11. - С. 120 - 124.

12. Богданова Е.Е. Принцип реального исполнения обязательств в договорах купли-продажи и поставки: проблема реализации // Законодательство и экономика. - 2005. - № 3. - С. 32 - 36.

13. Дерюшева О.И. Правовой режим недвижимого имущества супругов. – М.: Юрист, 2011. – 114 с.

14. Доркина А.В. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: правовые аспекты // Вестник Федерального Арбитражного суда Западно-Сибирского округа. – 2009. - № 1. – С. 3 – 7.

15. Егорова М.А. Особенности расторжения договора купли-продажи недвижимости // Законы России: опыт, анализ, практика. – 2009. - № 2. – С. 61 – 67.

16. Карапетов А.Г. Расторжение нарушенного договора в российском и зарубежном праве. - М.: Статут, 2007. – 880 с.

17. Клейменова Е.С. Обжалование действий органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Практическое пособие. – М.: Система ГАРАНТ, 2009.

18. Пятков Д.В. Гражданская правообъектность недвижимых вещей // Законодательство. – 2008. - № 9. – С. 32 – 36.

19. Швабауэр А.В. Спорные вопросы государственной регистрации сделок с недвижимостью // Законодательство. – 2011. - № 2. – С. 7 – 11.

20. Шейнин Л.Б. Недвижимость: пробелы и несоответствия правового регулирования. – М.: Деловой двор, 2010. - 184 с.

 

 

 


[1] Гражданский кодекс Российской Федерации, часть вторая: Федеральный закон от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ // Собрание законодательства РФ. – 1996. – 29 января. - № 5. – Ст. 410.

[2] Гражданский кодекс Российской Федерации, часть первая: Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 51-Ф3 // Собрание законодательства РФ. – 1994. – 5 декабря. - № 32. – Ст. 3301.

 

[3] О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ // Российская газета. – 1997. – 30 июля. - № 145.

[4] Шейнин Л.Б. Недвижимость: пробелы и несоответствия правового регулирования. – М.: Деловой двор, 2010. - С. 17.

[5] Земельный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ // Собрание законодательства РФ. – 2001. – 29 октября. - № 44. – Ст. 4147.

 

[6] Шейнин Л.Б. Недвижимость: пробелы и несоответствия правового регулирования. – С. 44.




Проверить аттестат

.